청약 공부하기 (1) 분양가상한제, 중도금대출, 잔금대출

청약 공부하기. 나도 이거 잘 모른다. 공부하는 겸 적었음.

 

청약이란

청약이란, 신축 아파트를 분양 받을 기회에 도전하는 것이다.

청약이 좋다고 하는 이유 (1) 분양가 상한제

청약에 되는 것이 로또다,라는 인식이 퍼져있는 이유는 분양가 상한제 때문이다. 2차 부동산 시장, 즉 신축 아파트 분양이 끝난 이후 아파트의 소유자가 공급자가 되어 형성되는 시장에서 아파트 가격은 시장 논리에 의해 자율적으로 결정된다. 그러나 신축 아파트의 분양 시장은 분양가 상한제에 의해 가격이 제한된다. 

 

분양가 상한제는 신축 주택의 분양가가 사업체의 적정한 이윤을 반영하도록 하여 집값의 안정화를 도모하는 제도인데, 쉽게 말하면 집 지어서 팔 때 너무 비싸게 못팔게 하려고 원가+정부에서 정한 적정이윤 수준에서 집값이 결정되도록 하는 것이다.

 

분양가 상한제에 의해서, 분양공고문에는 대지비와 건축비를 합산해 공급가가 어떻게 산정되었는지 명시돼있다. 대지비는 토지평가액에 적당한 이윤을 더한 것이고, 건축비는 건축공사 비용에 적당한 이윤을 더한 것이 되겠다.

어떤 공고문

 

시장에 의해 가격이 결정된다면 통상 분양가보다는 비싸다. 최근 공고된 역삼 센트럴 자이의 분양가는 59제곱미터를 기준으로 19억 선인데, 가까운 위치의 역삼 래미안은 만들어진지 5년 됐는데 같은 평수가 29억이다. 그래서 청약이 될 경우에는 높은 수준의 시세차익을 누릴 수가 있다.

 

청약이 좋다고 하는 이유 (2) 낮은 계약금 & 중도금 및 잔금 대출

어떤 공고문

계약금 10%

청약이 좋다고 하는 두번째 이유는 현금이 덜 들어가기 때문이다. 시장가가 7억인 아파트가 분양가 5억에 당첨되었는데, 분양가 5억을 낼 수가 없다면 의미가 없다. 여기서 청약의 두번째 장점이 나오는게, 보통 분양가의 10%로 계약금이 결정된다. 분양가가 5억이라면, 일단 5천만원만 현금으로 가지고 있으면 계약을 할 수가 있다는 것이다.

 

중도금과 중도금대출

그 후에는 입주시까지 일정 기간마다 중도금을 내야한다. 보통 공급금액의 60%인 금액을 6회에 걸쳐 나누어낸다. 5억 분양가 아파트의 중도금이 3억이고, 반년마다 5천만원씩 중도금을 내고 3년 후에 입주하는 것이다. 

 

물론 분양가의 60%인 중도금 3억도 적은 액수는 아니지만 몇 개월마다 나눠서 낼 수 있어 여유롭고, 은행 대출이 잘 나온다.

중도금대출은 사실상 주택담보대출이 아니라, 집단대출로 분류된다. 건설사와 은행이 협약해서 피분양자들에게 일괄 실행되는 대출로서 개개인의 상환능력에 대한 규제가 적용되지 않는다. DSR이니 뭐니 복잡한 심사를 안 한다는 뜻.

분양가의 60%(규제지역은 40%)까지 대출이 가능한데, 중도금이 분양가의 60%이니 은행 대출로 다 된다는 뜻이다.

 

잔금과 잔금대출

남아있는 30%의 금액을 입주 전까지 내야 한다. 이때 "중도금대출을 잔금대출로 전환한다"는 표현을 쓴다. 남아있는 중도금대출 원리금 + 잔금만큼의 새로운 대출을 실행한다는 의미이다.

이 대출을 받아 남아있는 중도금대출 원리금을 상환하고, 입주를 위한 잔금을 납부해야 한다. 즉 3억 중도금에 잔금 1.5억을 더해 4억 5천짜리 대출이 실행되며, 3억은 중도금대출을 갚는 데 쓰고, 1.5억은 건설사에 잔금 치르는 데 쓰인다.

 

근데 이 잔금대출로 전환하는 것이 최근 규제 이후로 많이 어려워졌다고 한다. 집단대출 성격인 중도금대출과는 다르게, 잔금대출은 주택담보대출로 분류되어, LTV 규제와 DSR 규제가 깐깐하게 적용되기 때문이다.

 

대출규제는 보통 DSR 규제와 LTV 규제 두 가지인데,

 

LTV

담보가치 대비해서 대출을 얼마나 해줄 것이냐를 말하는 비율이다.

집값(=담보가치)이 5억인데 LTV가 70%면 3.5억까지만 대출을 해준다.

 

LTV는 70%(규제지역은 40%)를 넘을 수 없다. 근데 여기에 상한이 있는데, 6억까지만 대출이 나온다. 다시 말해 비규제지역에서 10억짜리 집을 사려면 70%인 7억까지 나오는 줄 알았는데 6억까지만 해준다.

평가액이 15억을 초과하는 주택에 대해서는 그 상한이 4억으로 줄고, 25억을 초과하면 2억으로 줄어든다.

 

위의 예시에서 중도금 3억 + 잔금 1.5억 = 4.5억의 주담대가 필요했다. 분양가가 5억이더라도, 주담대를 실행할 때는 시장평가액으로 담보가치를 산정하므로 LTV 규제 하 대출받을 수 있는 금액은 좀더 넉넉해진다. 예를 들어 평가액이 7억이면 70%인 4.9억까지 대출이 나온다. 만약 규제지역이면 40%이므로 2.8억까지만 해준다. 남은 1.7억은 보유하고 있는 현금에 신용대출을 받아서 치러야 한다.

 

DSR

연간 원리금 상환액이 소득의 몇 프로를 초과하면 안 되는지 정해둔 것이다. 은행 대출은 40%를 초과하지 않아야 한다. 

잔금대출 4.5억을 받을 수 있다면, 연간 원리금이 2천만원 정도일텐데, 연봉이 5천만원을 넘어야만 이 잔금대출을 받을 수 있다는 뜻이다.

 

만약 규제지역이라 LTV 규제에 걸려서 평가액 7억의 40%인 2.8억을 받았다면 1.7억은 신용대출로 조달해야 한다. 이 신용대출도 DSR 산정할 때 포함되는 것이라, 주담대를 받을 때 DSR 한도를 다 쓴 사람이라면 신용대출을 더 받을 수가 없다. 즉 현금으로 조달해야 한다.

 

 

과거에는 LTV와 DSR 규제가 약해서 잔금대출을 실행하는 게 별로 어렵지 않았다. 그래서 과거에는 계약금 10%만 있으면 집을 살 수 있는 제도가 주택청약이었고, 그래서 청약이 로또에 준하는 의미로 쓰였다.

 

 

 

다음 글에서는 주택청약통장, 주택청약신청방법, 청약유형, 가산점 등등 좀더 실행적인 면들을 알아보자.